REIT: invierte en bienes raíces sin ser propietario

Un REIT, o fideicomiso de inversión inmobiliaria, es una empresa que posee o financia propiedades que generan ingresos — y al comprar sus acciones, puedes poseer una porción de centros comerciales, apartamentos o almacenes sin nunca tener una hipoteca ni arreglar un techo con goteras.

Qué es un REIT en realidad

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria es un negocio cuya tarea principal es poseer, operar o financiar bienes raíces que producen ingresos. En lugar de construir una propiedad tú mismo, compras acciones del fideicomiso en una bolsa de valores, casi como comprarías acciones de cualquier otra empresa. Tu dinero se une al de muchos otros inversores, y el fideicomiso lo usa para mantener una cartera de propiedades.

La característica definitoria es una norma fiscal. En muchas jurisdicciones, un REIT que cumple ciertos requisitos puede evitar pagar el impuesto sobre la renta corporativo sobre sus beneficios, pero solo si reparte la mayor parte de sus ingresos a los accionistas como dividendos. Esa estructura es por lo que los REIT suelen presentarse como una forma en que los inversores comunes obtengan exposición a bienes raíces mediante una cuenta de corretaje normal, en lugar de comprar un edificio directamente.

Ayuda pensar en un REIT como un propietario que posees en conjunto con miles de desconocidos. La renta cobrada a los inquilinos se convierte en el ingreso que el fideicomiso distribuye. Tú no seleccionas inquilinos, pintas pasillos ni tratas con el banco — los gestores del fideicomiso se encargan de las operaciones.

Los tipos principales de REIT

Los REIT vienen en varias variantes, y las diferencias importan para lo que realmente estás comprando:

• Equity REITs poseen y operan bienes raíces — oficinas, centros comerciales, centros de datos, bloques de apartamentos y similares. La mayoría de los REIT que puedes comprar en bolsas públicas son de este tipo. Sus ingresos provienen en gran parte de la renta.
• Mortgage REITs no poseen edificios; prestan dinero a propietarios de inmuebles o invierten en hipotecas y valores respaldados por hipotecas. Sus ingresos provienen de los intereses ganados, y sus resultados tienden a ser más sensibles a los movimientos de los tipos de interés.
• Hybrid REITs combinan ambos enfoques, manteniendo propiedades y préstamos inmobiliarios.

Además de esa división, los REIT también se agrupan según cómo puedes comprarlos. Los Publicly traded REITs cotizan en bolsas de valores y se pueden comprar y vender durante la jornada de negociación. Los Public non-traded REITs están registrados pero no cotizan, por lo que son más difíciles de vender rápido. Los Private REITs no están registrados públicamente y suelen limitarse a ciertos inversores. Para un principiante, los REIT cotizados en bolsa son los más simples de entender y los más líquidos.

Cómo se paga el ingreso

La mayoría de los REIT distribuyen ingresos a los accionistas como dividendos — pagos regulares que representan una parte de la renta y los intereses que el fideicomiso cobra. Las cantidades pueden variar de un periodo a otro, porque la ocupación, las rentas y los gastos cambian con el tiempo. Los inversores a menudo mantienen REIT en parte por esta corriente constante de pagos, pero el nivel de pago no está fijo y puede reducirse si las propiedades subyacentes ganan menos.

Liquidez: acciones frente a poseer un edificio

La mayor diferencia práctica entre un REIT y la propiedad inmobiliaria directa es la liquidez — qué tan rápido puedes convertir tu inversión de nuevo en efectivo. Vender una casa o un edificio de alquiler puede tardar meses, involucra agentes y comisiones, y bloquea una suma grande en un solo activo. Vender acciones de un REIT cotizado en bolsa normalmente se puede hacer en momentos a través de tu corredor, por un pequeño coste de operación, en la cantidad de dólares que elijas.

Esto hace que los REIT sean mucho más accesibles. No necesitas un pago inicial lo bastante grande para comprar una propiedad, y puedes empezar con la misma pequeña cantidad que podrías poner en cualquier acción. El contrapeso es que el precio de la acción se mueve con el mercado, por lo que el valor de tu participación puede oscilar incluso si los edificios en sí son estables.

Los riesgos que hay que entender

Los REIT no sustituyen a una cuenta de ahorro, y conllevan riesgos reales:

• Sensibilidad a los tipos de interés: cuando suben los tipos de interés, el coste de endeudamiento para los propietarios de inmuebles aumenta, y algunos inversores mueven dinero hacia bonos que ahora pagan más. Esto puede presionar los precios de los REIT. Los Mortgage REITs están especialmente expuestos, porque sus costes de endeudamiento importan directamente.
• Riesgo de sector e inquilinos: un REIT centrado en un tipo de propiedad — por ejemplo, centros comerciales u oficinas — depende de la suerte de ese sector. Los edificios vacíos significan menos renta.
• Deuda y apalancamiento: muchos REIT piden préstamos para comprar propiedades, por lo que sus resultados se ven afectados tanto por las tendencias de la renta como por los costes de financiación.
• Riesgo de mercado: como cualquier valor cotizado, el precio de las acciones de un REIT puede caer en una caída generalizada con independencia de sus propiedades.

Dónde encajan los REIT en un plan diversificado

Los bienes raíces se comportan algo distinto de las acciones y los bonos, por lo que algunos inversores incluyen una asignación modesta como una parte de una mezcla más amplia. Un REIT puede añadir variedad a una cartera que de otro modo es solo acciones de empresas, porque los valores de las propiedades y las rentas responden a fuerzas distintas de las ganancias corporativas.

La palabra clave es modesto. La mayoría de los principiantes se benefician más de mantener los bienes raíces como una porción pequeña en lugar de un eje central. Muchos fondos índice amplios ya contienen REIT como componente, por lo que puedes ya tener cierta exposición sin comprar un fondo REIT dedicado. Nuestra guía de diversificación explica cómo funciona la distribución entre tipos de activos, y nuestra guía de dividendos explicados abarca cómo funcionan en general los pagos de dividendos.

REIT de capital frente a propiedad directa: una comparación rápida

La tabla describe características generales, no una recomendación. Que los bienes raíces pertenezcan a tu plan depende de tus objetivos, horizonte de tiempo y cuánta variedad ya tienes en otros sitios.

Cómo puede empezar un principiante de forma sencilla

No necesitas elegir edificios individuales ni volverte propietario. Un camino sencillo para muchos recién llegados se ve así:

1. Decide si los bienes raíces deben ser una pequeña parte de tu mezcla total, no la totalidad.
2. Considera un fondo índice REIT amplio o un ETF que mantenga muchos tipos de propiedades, en lugar de apostar por una empresa o sector.
3. Comprueba los costes del fondo y lee qué tipos de propiedades mantiene antes de comprar.
4. Añádelo según un calendario y trátalo como una posición a largo plazo, no como una operación a corto plazo.

Para antecedentes imparciales sobre cómo se regulan los valores, el sitio Investor.gov de la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. ofrece recursos en lenguaje sencillo.