REIT（不動産投資信託）の基本

REIT（不動産投資信託、real estate investment trust）は、収益を生む不動産を所有または融資する会社です。その株を買うことで、住宅ローンを背負ったり漏れた屋根を直したりせずに、ショッピングセンターやアパート、倉庫の一片を所有できます。

REIT が実際に何か

不動産投資信託は、主な仕事が収益を生む不動産を所有、運営、または融資することである事業です。ご自身で一つの物件を建てる代わりに、他のどの会社の株を買うように、証券取引所で信託の株を買います。あなたのお金は他の多くの投資家のものと合わさり、信託はそれを使って不動産のポートフォリオを保持します。

特徴的な点は税制の規則です。多くの管轄で、一定の要件を満たす REIT は、利益の大半を配当として株主に渡す場合に限り、法人所得税を免れることができます。その構造が、REIT が建物を直接買うのではなく、普通のブローカー口座を通じて一般の投資家が不動産への露出を得る方法としてよく語られる理由です。

REIT を、何千人もの見知らぬ人と共同所有する大家と思うと助かります。テナント（入居者）から集めた家賃が、信託が分配する収入になります。あなたは入居者を選別したり、廊下を塗ったり、銀行に対応したりしません。信託の運用担当者が業務を扱います。

REIT の主な種類

REIT にはいくつかの風味があり、違いは実際に何を買うかに関係します。

• エクイティ REIT は不動産を所有し運営します。オフィス、モール、データセンター、アパート群、その類です。公開取引所で買える REIT の多くはこの型です。収入は大半が家賃から来ます。
• モーゲージ REIT は建物を所有しません。物件所有者に資金を貸すか、モーゲージ（抵当）とモーゲージ裏付証券に投資します。収入は得られた利息から来て、結果は金利の動きに敏感になりがちです。
• ハイブリッド REIT は両方の手法を混ぜ、不動産を保持し、不動産ローンも保持します。

その分け方に加え、REIT は買い方でも分類されます。上場 REIT は証券取引所に上場し、取引時間中に買ったり売ったりできます。非上場の公開 REIT は登録されていますが上場していないので、すぐに売りにくいです。私募 REIT は公開登録されておらず、一般に特定の投資家に限られます。初心者には、上場 REIT が最も理解しやすく、最も流動的です。

収入の支払い方

多くの REIT は収入を配当として株主に分配します。信託が集める家賃と利息の取り分を表す定期的な支払いです。額は期ごとに変わり得ます。なぜなら入居率、家賃、費用が時間とともに変わるからです。投資家はこの安定した支払いの流れを半ば当てにして REIT を保有することが多いですが、支払い水準は固定ではなく、基になる物件の稼ぎが減れば減らされ得ます。

流動性：株か建物の所有か

REIT と直接の物件所有の最大の実用的な違いは流動性、つまり投資をどれだけ速く現金に戻せるかです。家や賃貸ビルを売るには数か月かかり、仲介業者と手数料が関わり、大きな額を一つの資産に縛ります。上場 REIT の株を売るのは、通常、ブローカーを通じて瞬時にでき、少額の取引コストで、選んだどのドル額でも可能です。

これは REIT をずっと手の届くものにします。物件を買うのに十分な頭金は要らず、どの株式に入れるかもしれない同じ小額で始められます。トレードオフ（代償）は、株価が市場と動くので、建物自体が安定していてもあなたの保有の価値は揺れ得ることです。

理解すべきリスク

REIT は貯蓄口座の代わりではなく、本当のリスクを負います。

• 金利感応性： 金利が上がると、物件所有者の借入コストが上がり、一部の投資家は今より多く払う債券に資金を回します。これは REIT の価格を圧迫し得ます。モーゲージ REIT は、借入コストが直接関係するので特に晒されます。
• セクターとテナントのリスク： 一つの物件タイプ、ショッピングモールやオフィスに焦点を当てた REIT は、そのセクターの運に依存します。空き物件は家賃の減少を意味します。
• 借金とレバレッジ： 多くの REIT は物件を買うために借りるので、結果は家賃の傾向と融資コストの両方の影響を受けます。
• 市場リスク： どの取引証券と同様に、REIT の株価は、物件にかかわらず広い不況で下がり得ます。

分散された計画に REIT が収まる場所

不動産は株式や債券とやや違って振る舞うので、一部の投資家は広い組み合わせの一部として控えめな配分を入れます。REIT は、それ以外がすべて会社株のポートフォリオに多様性を加え得ます。なぜなら物件の価値と家賃は、企業の利益とは違う力に反応するからです。

鍵の言葉は控えめです。多くの初心者は、不動産を中心ではなく小さな一片として保つ方がよく助かります。多くの広いインデックスファンドはすでに構成要素として REIT を含むので、専用の REIT ファンドを買わなくてもすでにいくらかの露出があるかもしれません。分散のガイド は資産タイプをまたぐ広がりがどう働くか説明し、配当の説明ガイド は配当の支払いが一般にどう働くかを扱っています。

エクイティ REIT 対直接物件：簡単な比較

表は推奨ではなく一般的な特徴を述べます。不動産があなたの計画に入るかは、目標、投資期間、他で既に持つ多様性の度合いによります。

初心者が簡単に始める方法

個別の建物を選んだり大家になる必要はありません。多くの新規の人の簡単な道順はこうです。

1. 不動産が全体の組み合わせの小さな部分かどうか決め、全体ではないようにする。
2. 一つの会社やセクターに賭けるのではなく、多くの物件タイプを持つ広い REIT インデックスファンドや ETF を検討する。
3. 買う前にファンドのコストを確認し、どんな種類の物件を持つか読む。
4. 予定に沿って加え、短期の取引ではなく長期の保有として扱う。

証券がどう規制されるかの公平な背景について、米国証券取引委員会の Investor.gov サイトは分かりやすい資料を提供しています。