Основы REIT

REIT, или траст недвижимости (real estate investment trust), — это компания, владеющая или финансирующая приносящую доход недвижимость, и покупая её акции, вы можете владеть долей торговых центров, квартир или складов, не беря ипотеку и не чиня протекающую крышу.

Что на самом деле такое REIT

Траст недвижимости — это бизнес, главная задача которого владеть, управлять или финансировать приносящую доход недвижимость. Вместо того чтобы строить одну собственность самим, вы покупаете акции траста на фондовой бирже, как покупали бы акции любой другой компании. Ваши деньги соединяются с деньгами многих других инвесторов, и траст использует их для удержания портфеля объектов.

Определяющая черта — налоговое правило. Во многих юрисдикциях REIT, отвечающий определённым требованиям, может не платить корпоративный налог на прибыль, но лишь если направляет большую часть дохода акционерам в виде дивидендов. Эта структура — почему REIT часто обсуждают как способ для обычных инвесторов получить доступ к недвижимости через обычный брокерский счёт, а не покупая здание напрямую.

Помогает думать о REIT как об арендодателе, которым вы совладеете с тысячами незнакомцев. Арендная плата, собранная с жильцов, становится доходом, который траст распределяет. Вы не проверяете жильцов, не красите коридоры и не имеете дела с банком — операциями занимаются менеджеры траста.

Основные типы REIT

REIT бывают нескольких видов, и различия важны для того, что вы на самом деле покупаете:

• Акционерные REIT (Equity REITs) владеют и управляют реальной собственностью — офисами, торговыми центрами, дата-центрами, жилыми блоками и подобным. Большинство REIT, которые можно купить на публичных биржах, — этого типа. Их доход в основном от аренды.
• Ипотечные REIT (Mortgage REITs) не владеют зданиями; они дают деньги владельцам недвижимости или инвестируют в ипотеки и ипотечные ценные бумаги. Их доход — от заработанных процентов, и их результаты более чувствительны к движениям процентной ставки.
• Гибридные REIT смешивают оба подхода, удерживая и собственность, и ипотечные кредиты на недвижимость.

Помимо этого деления, REIT также группируют по способу покупки. Публично торгуемые REIT котируются на биржах и могут быть куплены и проданы в течение торгового дня. Публичные неторгуемые REIT зарегистрированы, но не котируются, поэтому их труднее быстро продать. Частные REIT не зарегистрированы публично и обычно ограничены для определённых инвесторов. Для новичка публично торгуемые REIT проще понять и они ликвиднее.

Как выплачивается доход

Большинство REIT распределяют доход акционерам в виде дивидендов — регулярных выплат, представляющих долю аренды и процентов, которые собирает траст. Суммы могут меняться от периода к периоду, потому что занятость, аренда и расходы меняются со временем. Инвесторы часто держат REIT отчасти ради этого устойчивого потока выплат, но уровень выплат не фиксирован и может быть снижен, если базовые объекты зарабатывают меньше.

Ликвидность: акции против владения зданием

Самая большая практичная разница между REIT и прямым владением недвижимостью — ликвидность, то есть как быстро вы можете превратить инвестицию обратно в наличные. Продажа дома или сдаваемого здания может занять месяцы, вовлекает агентов и сборы и связывает крупную сумму в одном активе. Продажа акций публично торгуемого REIT обычно делается за мгновения через вашего брокера, за небольшую торговую стоимость, в любой сумме, которую вы выберете.

Это делает REIT куда доступнее. Вам не нужен первый взнос, достаточный для покупки объекта, и можно начать с той же малой суммы, что и в любую акцию. Компромисс в том, что цена акций движется с рынком, так что стоимость вашего владения может колебаться, даже если сами здания устойчивы.

Риски, которые стоит понимать

REIT — не замена сберегательному счёту, и они несут реальные риски:

• Чувствительность к процентной ставке: когда ставки растут, растёт стоимость заимствования для владельцев недвижимости, и часть инвесторов перекладывает деньги в облигации, платящие теперь больше. Это может давить на цены REIT. Ипотечные REIT особенно уязвимы, потому что их затраты на заимствование имеют прямое значение.
• Отраслевой и арендный риск: REIT, сфокусированный на одном типе собственности — скажем, торговых центрах или офисах, — зависит от судьбы этого сектора. Пустые здания значат меньше аренды.
• Долг и плечо: многие REIT занимают, чтобы покупать объекты, поэтому их результаты зависят и от трендов аренды, и от затрат на финансирование.
• Рыночный риск: как любая торгуемая ценная бумага, цена акций REIT может упасть при широком спаде независимо от его объектов.

Где REIT вписывается в диверсифицированный план

Недвижимость ведёт себя несколько иначе, чем акции и облигации, поэтому некоторые инвесторы включают скромную долю как часть более широкой смеси. REIT может добавить разнообразия портфелю, состоящему иначе из одних акций компаний, потому что стоимость недвижимости и аренда отвечают на иные силы, чем корпоративная прибыль.

Ключевое слово — скромная. Большинству новичков лучше держать недвижимость как малый кусок, а не центр композиции. Многие широкие индексные фонды уже содержат REIT как компонент, так что у вас может быть некоторое присутствие без покупки специального фонда REIT. Наш гайд по диверсификации объясняет, как работает распределение по типам активов, а наш гайд о дивидендах охватывает, как в целом работают дивидендные выплаты.

Акционерный REIT против прямой собственности: краткое сравнение

Таблица описывает общие характеристики, а не рекомендацию. То, уместна ли недвижимость в вашем плане, зависит от целей, горизонта и того, сколько разнообразия у вас уже есть в других местах.

Как новичку начать просто

Вам не нужно выбирать отдельные здания или становиться арендодателем. Простой путь для многих новичков выглядит так:

1. Решите, должна ли недвижимость быть малой частью вашей общей смеси, а не всем ею.
2. Рассмотрите широкий индексный фонд или ETF на REIT, держащий много типов собственности, а не ставку на одну компанию или сектор.
3. Проверьте затраты фонда и прочитайте, какие виды объектов он держит, до покупки.
4. Добавляйте по расписанию и относитесь к этому как к долгосрочному владению, а не краткосрочной сделке.

За беспристрастной справкой о том, как регулируются ценные бумаги, сайт Investor.gov Комиссии по ценным бумагам и биржам США предлагает понятные ресурсы.